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« Au niveau social, c'est important que les gens soient propriétaires de leurs logements »

Investissement Selon l'étude qui vient d'être publiée par la BCV, la propriété n'a jamais été aussi avantageuse depuis 25 ans. C'est aussi l'avis des acteurs du marché, dont la Régie immobilière St-Clerc à Pully, qui déplore pourtant des freins à l'extension du marché et à l'acquisition à la propriété.

«Les appartements en PPE sont de plus en plus prisés en tant qu'investissement», constate Steve Clerc, directeur de St-Clerc Immobilier à Pully (à g.)DR

Magaly Mavilia

L'accession à la propriété vit plus que jamais le paradoxe d'une situation incohérente, voire discordante. Alors que les taux d'intérêts sont au plus bas, à court comme à très long terme - d'environ 0,85% à 5 ans jusqu'à 1,6% à 19 ans -, la politique n'encourage pas vraiment la possibilité de devenir propriétaires, comme la plupart des Suisses le souhaitent. «Au niveau social, c'est très important que les gens soient propriétaires de leurs logements, remarque Steve Clerc, directeur de St-Clerc Immobilier à Pully. Mes confrères et moi-même le disons à l'unisson: on freine l'extension du marché immobilier, alors que nous ne sommes pas dans une surchauffe.»

Quid des fonds propres

La contrainte d'un apport de 10% de fonds propres (et des 5% de frais d'acquisition) qui ne proviennent pas du 2e piller réduit la population des acheteurs potentiels «de 35% à 60%», indique une récente étude de la BCV. Or, selon la même étude, entre 1985 et 2013, alors que le revenu moyen a augmenté de 24,9% et le revenu médian de 11,9%, les prix des logements en propriété ont progressé de 119,7% (maisons familiales individuelles, objet moyen) à 130,3% (appartements en propriété par étages, objet moyen).

L'analyse de la BCV souligne aussi la perte de pouvoir d'achat sur le marché immobilier. Ainsi, un couple marié locataire sur cinq disposait en 2013 de moyens suffisants pour acheter un appartement en propriété par étages (PPE). En 2005, alors que les prix étaient 1,5 à 2 fois moins élevés, les ménages pouvant envisager la propriété étaient deux fois plus nombreux. Pendant cette même période, le nombre de ménages fiscaux ayant des dettes hypothécaires a augmenté de 37,6% et la dette hypothécaire totale de 59,2%

N'est-ce pas aberrant?

Le rapport de la BCV reste positif en estimant que les risques semblent relativement contenus du fait des hypothèque à taux fixe de longue durée. Mais le paradoxe est là: «Du fait d'une hausse des prix de l'immobilier largement supérieure à celle des revenus, la part des candidats à l'achat ayant des moyens suffisants pour satisfaire aux critères d'octroi utilisés par les établissements bancaires a diminué.»

«Le banquier, par nature, voit des risques partout, sourit Steve Clerc. Ainsi, lorsque l'on établit le plan financier, le taux simulé par les banques pour octroyer un prêt est de 2% d'amortissement et de 5% de taux d'intérêts, en moyenne, alors qu'en réalité il est actuellement de moins de 2% sur 20 ans.» Résultat? Le futur acheteur devra justifier de la capacité d'absorber un loyer théorique supérieur à la réalité d'à peu près 5%. Soit près de 50'000 frs pour un objet à 700'000 frs alors qu'avec un taux fixe à 1,5% en moyenne, les charges hypothécaires sont en réalité de quelque 10'000 frs.

Le boom des PPE à but de rendement

Selon le recensement des bâtiments et des logements de 2000 (dernières données disponibles), le 70% du parc immobilier vaudois est détenu par des propriétaires privés, dont 40% à but de rendement. Une tendance qui semble s'amplifier ces dernières années, selon Steve Clerc. La BCV relève en effet la facilité de louer les appartements à des niveaux élevés de loyers. Mais elle tempère par une possible correction des marchés; une circonspection toute bancaire.

Date:26.04.2018
Parution: 898

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