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Les bons comptes font les bons voisins

propriétés par etages Les fonds de rénovation des PPE sont-ils suffisamment dotés pour faire face aux travaux de rénovations courantes et aux imprévus? Dans une récente étude de BCV Immobilier, la Banque cantonale vaudoise répond à la question positivement tout en émettant quelques recommandations auxquelles les propriétaires ne pensent pas toujours.

S'il sert avant tout aux rénovations usuelles, le fonds de rénovation peut aussi être constitué pour financer une modification apportant une plus-value au bâtiment, comme une piscine, une route d'accès ou un parking couvert photovoltaïque. L. Mavilia, L'Oasis des Alpes - Immo-Projection SA, Conthey.

Magaly Mavilia, avec David Michaud, économiste immobilier BCV

Dans le canton de Vaud, un logement sur quatre est une propriété par étages, informe la BCV, c'est dire l'ampleur du phénomène qui n'a cessé de croître ces quinze dernières années. En cause; un boom immobilier certain et la prise de conscience des avantages d'une telle acquisition. En effet, dans la plupart des cas, les charges hypothécaires d'un appartement en PPE sont bien inférieures aux loyers actuels. Même en y ajoutant les apports du fonds de rénovation. C'est pourtant un élément que les futurs propriétaires omettent trop souvent d'inclure dans leur budget. La constitution d'un fonds de rénovation n'étant pas obligatoire.

Zoom positif

La propriété par étages offre l'avantage que les coûts et les risques sont partagés par tous les copropriétaires à l'aide du fondsde rénovation. De nombreuses PPE disposent de tels fonds et une analyse conduite sur un échantillon montre que ceux-ci, sans être richement approvisionnés, sont raisonnablement dotés, informe la BCV. «Si une minorité est en mesure d'assumer une réfection totale de l'enveloppe ou de la façade, qui sont des opérations peu fréquentes, une intervention sur les escaliers ou l'ascenseur, les conduites ou le chauffage sont à la portée d'environ trois quarts des fonds», précise David Michaud, économiste immobilier BCV. «Lorsque les réserves ne sont pas suffisantes, les propriétaires ont le choix entre les différer, au risque d'aggraver la vétusté de l'immeuble, ou les réaliser par étapes afin de répartir les coûts sur plusieurs années, ce qui renchérit généralement la facture.»

Jamais sans mon administrateur

Dans une propriété par étages, qu'il s'agisse d'appartements ou d'un parc de villas, le fonds de rénovation peut poser problème entre les copropriétaires. S'il n'est pas suffisamment alimenté par des paiements réguliers effectués par tous les copropriétaires, au prorata de leur quote-part, ou si l'un des membres de la PPE cesse de verser sa part. Il est donc vivement recommandé de confier la gestion du fonds de rénovation à un administrateur de PPE. Ceci évitera bien des tracas entre voisins mais surtout permet d'avoir une gestion rigoureuse de la tenue des comptes. Si suffisamment de pouvoirs sont conférés à l'administrateur, ce sera ce dernier qui aura la charge de régler les litiges en cas de non-paiement des charges. Dans la plupart des cas, c'est aussi à l'administrateur que reviennent la responsabilité de l'indentification des travaux à prévoir et la planification de la thésaurisation du fonds de rénovation. Ce dernier aura aussi pour rôle de gérer les diverses demandes, d'organiser des assemblées, de surveiller l'état des lieux, de gérer les éventuels travaux et de s'assurer que les propriétaires remplissent leurs devoirs (entretien des parties communes, etc.).

Planifier

Les travaux supportés par le fonds de rénovation doivent impérativement être validés par l'assemblée des copropriétaires, par une majorité simple ou qualifiée, selon la règle définie dans le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE. Il s'agit donc d'ordinaire de travaux pouvant être planifiés (rénovation d'une façade, assainissement des parties communes, etc.). Quant aux urgences (rupture de l'étanchéité d'une toiture, panne d'une chaudière, etc.), elles doivent être financées via le compte courant de l'immeuble. Si celui-ci n'est pas suffisamment alimenté et si les copropriétaires désirent utiliser le fonds de rénovation, ils devront au préalable convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Objectif plus-value

S'il sert avant tout aux rénovations usuelles, un fonds de rénovation peut aussi être constitué pour financer une modification apportant une plus-value au bâtiment. Comme l'ajout d'un ascenseur, d'un système de sécurité ou d'une piscine commune. On l'oublie parfois, mais les rénovations courantes sont aussi garantes du maintien de la valeur de l'immeuble. De même que la mise aux normes, par exemple, du chauffage ou de la domotisation de la maison. Cette dernière, en effet, constitue désormais un argument certain en cas de vente.

Date:25.10.2018
Parution: 922

Des avantages certains

Le fonds de rénovation n'est pas obligatoire mais fortement conseillé. Des interventions au Conseil national suggèrent que cet outil devienne obligatoire. Ceci dans l'intérêt global des propriétaires. En effet, tous les copropriétaires ne disposent pas d'une épargne ou d'une capacité d'endettement suffisantes. Auquel cas, le montant des rénovations indispensables et/ou des imprévus, devra être reporté dans un premier temps sur les autres copropriétaires.

Rude fiscalité

Le canton de Vaud est le seul qui ne permet pas de déduire des impôts la participation individuelle au fonds de rénovation. Dans les autres cantons, cette charge est, à juste titre, considérée comme frais d'entretien. En revanche, le montant des travaux est, lui, déductible selon la quote-part de chaque copropriétaire.