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Contrat de bail Le prix de location d'un appartement est généralement composé d'un loyer et d'un montant de charges qui peuvent être variables selon le type de frais et selon les propriétaires ou les régies. La Chambre vaudoise immobilière et la Régie de Rham SA à Lausanne ont décrypté ce chapitre touffu.
Magaly Mavilia
Le sujet des charges est vaste et il est important de les classer en catégorie.
Tout d'abord, les frais accessoires. Ils peuvent comprendre, entre autres: les frais de chauffage et d'eau chaude, les taxes communales d'épuration des eaux (entretien et utilisation), d'égout et relatives au tri et à l'évacuation des déchets, l'électricité des locaux communs, les frais d'eau froide (consommation et abonnement), les frais de conciergerie ainsi que les frais d'exploitation d'installations collectives. Il s'agit de prestations payées par le bailleur et effectivement fournies aux locataires. «Il est absolument essentiel que les frais facturés au locataire en sus de son loyer net soient en rapport avec l'usage de la chose et qu'ils aient été convenus spécialement dans le contrat de bail», souligne Aline Boss, juriste licenciée en droit et fondée de pouvoir, de la Régie de Rham SA .
Un contrat précis
Le contrat de bail doit donc être très précis et énumérer chaque frais mis à charge du locataire. Il n'est pas possible de prévoir une clause fourre-tout qui mentionnerait des frais inexistants dans l'immeuble ou même indiquer dans le contrat de bail que tous les frais accessoires sont à charge du locataire.
Ces frais comprennent donc non seulement les frais relatifs au chauffage et à l'eau chaude mais également certaines taxes publiques et frais d'exploitation de l'immeuble. Or, de manière générale, les frais d'exploitation qui ne concernent pas directement l'objet loué et les frais d'entretien sont à la charge du bailleur.
«Il faut être vigilant, avertit Vanessa Grand-Pierre, juriste à la Chambre vaudoise immobilière à Lausanne, car les frais d'entretien de la chose et les réparations ne peuvent pas être mis à charge du locataire puisqu'il faut considérer que le montant du loyer sert notamment à couvrir cet entretien.
D'autres frais comme l'impôt foncier, les primes d'assurances du bâtiment, les intérêts hypothécaires, les charges foncières ne peuvent pas non plus être mis à charge du locataire dans le cadre des frais accessoires car ils ne concernent pas directement l'objet loué. »
Les plus-values
Les travaux entrepris par le bailleur en cours de bail peuvent-ils également être reportés sur le locataire? Les travaux qui constituent une plus-value pour le locataire, comme un agrandissement, ou qui améliorent notablement le confort et les économies d'énergie (création d'un ascenseur, agrandissement, réfection complète et transformation de la salle de bain, remplacement des fenêtres par du double vitrage, etc.) peuvent à certaines conditions être reportés sur le locataire (voir art. 269a let.b CO et 14 al.1 OBLF - Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux).
«Très souvent les travaux entrepris présentent une part de plus-value mais également une part d'entretien. Il est parfois difficile de déterminer exactement la part de plus-value. Dans ces cas, il y a une présomption posée par l'ordonnance (OBLF) que ces travaux doivent être considérés à raison de 50% à 70% comme plus-value, précise Vanessa Grand-Pierre. Il va sans dire que pour une nouvelle installation, on peut prendre en considération le 100%, comme par exemple l'installation d'un ascenseur dans un immeuble qui en était dépourvu.»
