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Quelles charges reviennent aux locataires ?

Contrat de bail Le prix de location d'un appartement est généralement composé d'un loyer et d'un montant de charges qui peuvent être variables selon le type de frais et selon les propriétaires ou les régies. La Chambre vaudoise immobilière et la Régie de Rham SA à Lausanne ont décrypté ce chapitre touffu.

Le locataire doit être très vigilant à la lecture de son contrat de bail où les charges doivent être définies clairement. DR

Magaly Mavilia

Le sujet des charges est vaste et il est important de les classer en catégorie.

Tout d'abord, les frais accessoires. Ils peuvent comprendre, entre autres: les frais de chauffage et d'eau chaude, les taxes communales d'épuration des eaux (entretien et utilisation), d'égout et relatives au tri et à l'évacuation des déchets, l'électricité des locaux communs, les frais d'eau froide (consommation et abonnement), les frais de conciergerie ainsi que les frais d'exploitation d'installations collectives. Il s'agit de prestations payées par le bailleur et effectivement fournies aux locataires. «Il est absolument essentiel que les frais facturés au locataire en sus de son loyer net soient en rapport avec l'usage de la chose et qu'ils aient été convenus spécialement dans le contrat de bail», souligne Aline Boss, juriste licenciée en droit et fondée de pouvoir, de la Régie de Rham SA .

Un contrat précis

Le contrat de bail doit donc être très précis et énumérer chaque frais mis à charge du locataire. Il n'est pas possible de prévoir une clause fourre-tout qui mentionnerait des frais inexistants dans l'immeuble ou même indiquer dans le contrat de bail que tous les frais accessoires sont à charge du locataire.

Ces frais comprennent donc non seulement les frais relatifs au chauffage et à l'eau chaude mais également certaines taxes publiques et frais d'exploitation de l'immeuble. Or, de manière générale, les frais d'exploitation qui ne concernent pas directement l'objet loué et les frais d'entretien sont à la charge du bailleur.

«Il faut être vigilant, avertit Vanessa Grand-Pierre, juriste à la Chambre vaudoise immobilière à Lausanne, car les frais d'entretien de la chose et les réparations ne peuvent pas être mis à charge du locataire puisqu'il faut considérer que le montant du loyer sert notamment à couvrir cet entretien.

D'autres frais comme l'impôt foncier, les primes d'assurances du bâtiment, les intérêts hypothécaires, les charges foncières ne peuvent pas non plus être mis à charge du locataire dans le cadre des frais accessoires car ils ne concernent pas directement l'objet loué. »

Les plus-values

Les travaux entrepris par le bailleur en cours de bail peuvent-ils également être reportés sur le locataire? Les travaux qui constituent une plus-value pour le locataire, comme un agrandissement, ou qui améliorent notablement le confort et les économies d'énergie (création d'un ascenseur, agrandissement, réfection complète et transformation de la salle de bain, remplacement des fenêtres par du double vitrage, etc.) peuvent à certaines conditions être reportés sur le locataire (voir art. 269a let.b CO et 14 al.1 OBLF - Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux).

«Très souvent les travaux entrepris présentent une part de plus-value mais également une part d'entretien. Il est parfois difficile de déterminer exactement la part de plus-value. Dans ces cas, il y a une présomption posée par l'ordonnance (OBLF) que ces travaux doivent être considérés à raison de 50% à 70% comme plus-value, précise Vanessa Grand-Pierre. Il va sans dire que pour une nouvelle installation, on peut prendre en considération le 100%, comme par exemple l'installation d'un ascenseur dans un immeuble qui en était dépourvu.»

Date:27.04.2017
Parution: 850

Informations et détails sur les charges que le propriétaire peut reporter sur le locataire

Les frais accessoires 

L’art. 257a al.1 CO prévoit que «Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.». L’art. 257b al.1 CO précise ensuite: «Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.»

Voici les différentes bases légales qui traitent des frais accessoires:

CO (Code des obligations): Articles 257 a et 257 b

OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux): Articles 5 à 8

RULV (Règles et usages locatifs dans le canton de Vaud): Articles 28 à 31

PDF: Directives cantonales pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude

 

 

La facturation

La facturation de ces frais peut prendre différentes formes :

Un acompte mensuel

Un forfait mensuel

Un paiement direct des frais aux fournisseurs (charges individuelles)

Un loyer tout compris

Vanessa Grand-Pierre, juriste à la Chambre vaudoise immobilière précise : «Il est important de relever que si on prévoit un acompte ou un forfait, le contrat de bail doit être très précis quant à ce qui est compris dans ce montant demandé au locataire. En effet, on ne peut prévoir une participation que pour les prestations effectivement fournies au locataire. Il n’est pas possible de prévoir la participation du locataire aux frais de conciergerie si aucune conciergerie n’est prévue dans l’immeuble. Il n’est donc pas possible de prévoir une clause du type le locataire paie tous les frais accessoires. Une telle clause est considérée comme nulle.»

 

 

Les frais d’exploitation

Les impôts fonciers

Les rentes de droit de superficie

Les primes d’assurances liées à l’immeuble

Les honoraires de gérance

Les frais d’eau et d’électricité pour les espaces communs (à moins qu’ils soient mis à charge du locataire dans le cadre des frais accessoires)

Les abonnements d’entretien (ascenseur, chaudière, cheminée) (à moins qu’ils soient mis à charge du locataire dans le cadre des frais accessoires).

Les frais d’entretien quant à eux sont les frais effectivement dépensés par le bailleur pour l’entretien de l’immeuble (réparation, remplacement suite à de l’usure etc.).

 

Les travaux à plus-value

«Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l’art. 269a, lettre b, du code des obligations les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l’agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50% à 70%, comme des investissements créant des plus-values.»

(Voir art. 269a let.b CO et 14 al.1 OBLF)

«La hausse se calcule de manière pratique selon la méthode dite Fracheboud, explique Vanessa Grand-Pierre, juriste à la Chambre vaudoise immobilière à Lausanne. Cette méthode pose le principe que la hausse est acceptable uniquement lorsque les investissements ne servent à couvrir que les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien. L’amortissement est calculé en fonction de la durée de vie usuelle des installations (voir la tabelle d’amortissement).

Une fois ce calcul exécuté, il faut bien garder à l’esprit que le pourcentage de hausse obtenu n’est qu’une partie du calcul. En effet, la variation de loyer est fondée non seulement sur ces travaux à plus-values mais également sur la variation du taux hypothécaire de référence et de l’IPC. Il ne s’agit donc que d’une partie du calcul. Par conséquent, même si le calcul exécuté selon la méthode Fracheboud laisse apparaître une hausse de loyer, celle-ci pourrait être «absorbée» totalement ou de manière partielle par le pourcentage de baisse éventuelle calculé en vertu des critères du taux hypothécaire de référence et de l’IPC.»

 

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