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Vers la fin de la pénurie de logements ? Pas pour tout le monde

conjoncture Une étude publiée par la BCV annonce la fin de la pénurie de logement à l'horizon 2020 malgré le ralentissement induit par la mise en œuvre de la révision de la Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT). Cet avis n'est pas partagé par tous les acteurs de l'immobilier mais une constatation générale ressort: devenir propriétaire n'est accessible qu'aux personnes bénéficiant d'un certain niveau de vie. Cependant, un réajustement des conditions bancaires, actuellement à l'étude, pourrait ouvrir le marché.

Les critères d'octroi de crédits hypothécaires ont limité l'accès à la propriété à une certaine classe de la population et aux investisseurs. DR

Magaly Mavilia

Selon le quatrième volet d'une série d'études sur le marché vaudois du logement, réalisée par Yvan Schmidt et François Yenny d'i Consulting et éditée par l'Observatoire BCV de l'économie vaudoise, la LAT a induit certains blocages temporaires qui devraient se détendre avec la révision du Plan directeur cantonal. Intitulée «Logements vaudois vers l'abondance?», cette étude précise que l'accès à la propriété est devenu plus difficile en raison de la hausse du prix de l'immobilier, mais aussi de l'évolution de la réglementation. Les critères d'octroi de crédits hypothécaires pour l'achat de logements à propre usage se sont en effet resserrés, notamment par la limitation de l'utilisation du 2e pilier. A l'inverse, le bas niveau des taux d'intérêt et le manque d'alternatives de placement ont rendu le marché locatif plus attrayant pour les institutionnels. Des particuliers ont aussi investi dans la pierre en achetant des appartements en PPE à mettre en location.

Des prix trop élevés

Yvan Schmidt et François Yenny soulignent qu'une attention accrue doit être portée à l'adéquation de l'offre de nouveaux logements à la demande des ménages. Leur étude démontre en effet qu'une partie de la classe moyenne ne peut pas accéder à des logements neufs aux prix du marché dans de nombreuses communes. «Le parc ancien peut répondre en grande partie à ces besoins, mais, pour que des logements neufs soient accessibles au plus grand nombre, des mesures d'accompagnement, telles que la construction de logements à loyers abordables, sont nécessaires. Par ailleurs, du fait du bas niveau des taux d'intérêt, la propriété d'un logement en PPE peut également être intéressante pour la classe moyenne», précisent les spécialistes.

Vers un marché plus accessible?

Le dernier indice des prix «SWX IAZI Private Real Estate Price Index», publié en avril par le CIFI (Centre d'Information et de Formation Immobilières), indique que le prix des transactions, sur une base annuelle, a augmenté de 3,8% pour les PPE et de 1,5% pour les villas. Selon Donato Scognamiglio, CEO du CIFI: «Le fait que les prix continuent à augmenter dans une moindre mesure signifie que l'immobilier résidentiel attire toujours des acheteurs. Cependant, au vu des réglementations actuelles, seules les personnes bénéficiant de revenus très élevés ou d'une fortune suffisamment importante peuvent réaliser leur rêve de propriétaires. C'est pourquoi les banques sont actuellement en train d'examiner la possibilité d'un réajustement. L'objectif serait de rendre le marché à nouveau accessible à un segment de la population plus large sans pour autant qu'il ne se remette à surchauffer.»

Si l'accès à la propriété s'est restreint ces dernières années, la pénurie de logements devrait s'atténuer selon les conclusions du quatrième volet de l'étude éditée par l'Observatoire BCV de l'économie vaudoise qui a bénéficié du soutien de l'Etat de Vaud, de la BCV, de la Fédération vaudoise des entrepreneurs et de l'Association romande des maîtres d'ouvrage d'utilité publique.

Vers la fin de la pénurie?

Au printemps 2014, le troisième volet de cette série mettait en évidence la perspective d'une fin de la pénurie de logements que connaît le canton depuis le début du millénaire. A cette époque débutaient aussi les discussions en vue de la mise en œuvre de la révision de la LAT. Cette mise en œuvre – qui passe notamment par une quatrième adaptation du Plan directeur cantonal (PDCn) – a induit de nouveaux blocages et conduit à un redimensionnement à la baisse des réserves foncières du canton. D'autres changements réglementaires, tels que le durcissement des critères d'octroi de crédits hypothécaires, ont également déployé leurs effets.

Trois ans plus tard, la nouvelle étude conclut: «Les réserves foncières du canton apparaissent toujours comme suffisantes pour loger ses futurs nouveaux habitants. Le potentiel maximal de construction est estimé à près de 80'000 logements d'ici à 2030, de quoi accueillir 160'000 personnes.»

Selon les trois scénarios démographiques de Statistique Vaud, haut, moyen et bas: 160'000 nouveaux habitants sont estimés entre 2017 et 2030. Le scénario moyen porte sur 125'000 et, dans le scénario bas, sur 95'000 personnes. Un risque de suroffre existe donc toujours.

La périphérie est hors course

Si ces chiffres contentent les estimations de hausse de la population dans le canton, il apparaît que les nouveaux logements, selon l'idée majeure de la LAT, seront construits dans les zones urbaines.

En effet, d'ici à 2019, les propriétaires et les promoteurs n'obtiendront plus de droit de construire dans le 75% des villages vaudois (244 communes sur 318).

Cela signifie aussi que les trois quarts des communes vaudoises ne pourront plus accueillir de nouveaux habitants jusqu'en 2030. Le taux de développement démographique préconisé par le PDCn4 est de 1% pour les villages. L'association Déclick, fondée pour défendre le droit de bâtir dans les zones péri-urbaines, demande que ce taux soit augmenté à 1,6% pour tous les villages (voir Le Régional 799 et 808).

Des freins à la construction

Le marché de la construction du neuf est largement compromis par la nouvelle loi sur l'aménagement du territoire (LAT) et beaucoup de communes doivent dézoner ou sont dans une impasse parce que leurs règlements ne sont pas en adéquation avec cette loi. Certaines communes ont même déjà dépassé le quota et ne peuvent plus construire. La révision de la LAT implique des modifications, déjà réalisées par certains cantons. De son côté, le Valais a soumis une proposition en référendum qui sera votée le 21 mai

Toutes ces incertitudes ont tendance à freiner les élans des propriétaires et des promoteurs.

Comme le confiait Jean-Christophe Delacrétaz, associé du bureau AC Architecture + Consultant Sàrl à Vevey, expert immobilier et membre du Collège Suisse des Experts Architectes dans Propriété, le magazine de la Fédération romande immobilière, d'autres facteurs péjorent encore l'essor du neuf: «A titre d'exemple, le week-end des votations sur la LPPPL qui, selon les slogans des porteurs de cette loi, doit nous permettre la construction massive de nouveaux logements et combattre la pénurie, les veveysans ont refusé un PPA qui devait permettre la construction de 350 logements dont une part importante à loyers modérés. Allez comprendre. Avec la LAT, le marché de la construction dans le secteur du neuf me semble bien compromis à contrario du secteur de la rénovation, assainissement et celui de la surélévation et de densification du bâti existant.»

Date:27.04.2017
Parution: 850

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